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股事:我们将见证历史,房地产泡沫正在失去最后的膨胀动力!

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发表于 2018-8-29 19:26:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
股事 2018-8-29

呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网8月24日发布的公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。在全国首次提出“全面停止房地产去库存调控措施”。

房地产市场自16底开始对一线城市开始调控,17年对一二线城市开启全面调控,而三四线城市在接力一二线城市后,在棚改货币化安置的推动下,接力完成房地产这波行情的最后火爆。

在最高级别的会议上提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”开始,就已经给房地产泡沫定棺盖论了,已经标志着房地产泡沫见顶了。

“房住不炒”给房地产定了性。

最近的这次政治局会议首次提出了“坚决控制房价上涨”的政策导向,这与过去多年的调控口号“控制房价过快上涨”有着本质的不同。过去政策的导向可以理解为允许房价上涨,但不要涨得过快;或者是房价必须上涨,但要控制节奏。现在得提法有两点不同,一是“坚决”二字,表明了这次调控和以往“越调越涨”不同;另一方面则和以往有着质的区别,就是不允许房价涨了,过去是确保房价有序上涨,现在是不允许房价上涨。

“坚决控制房价上涨”给房地产定了量。

这意味着房价的见顶!“房住不炒”标志着房地产泡沫的见顶,“坚决控制房价上涨”标志着房价的见顶。

这意味着这次的调控是真调控,因为房地产已经把实体经济逼到死胡同了,中国经济因房地产泡沫而走投无路了。更意味着在2015年股灾“割韭菜”后,房地产泡沫即将完成它的使命,在三四线城市对刚需的最后“挖潜”后,即将完成在房地产领域的“割韭菜”任务。

A股是通过惨烈的股灾锁定了流动性和股民的财富,房地产会以怎样的方式完成最后的“锁定”和套牢呢?至少目前炒房者已经被限售等政策搞得很被动了,而要把所有的“韭菜”套在其中,房价的下跌、有价无市是不难想象的。

如今,唯一还在撑着的三四线城市房地产,种种迹象表明,三四线城市房地产也开始要“收网”了、要熄火了。

三四线城市的房地产行情主要靠的是棚改的货币化安置,要知道,十年间全国棚改累计开工3896万套,帮助1亿人“出棚进楼”。上个月媒体曝出货币化安置的“金主”政策性银行——国开行总行要收回各地分行的棚改融资审批权限,将控制货币化安置比例。消息曝出市场震动太大,国开行又出来澄清安抚市场,但是棚改逐步收缩货币化安置、棚改贷款大幅度下滑的趋势是不会变的。也就是三四线城市房地产火爆行情的最后推动力即将熄火。8月,央行武汉分行行长表示:棚改货币化应适时考虑退出。

6月,不动产登记平台已实现全国联网,不动产全国登记体系开始全面运行,这意味着房地产税推出的物质基础已经完备。7月,统计局官方表态将加快房地产税的推出,这是官方首次就加快房地产税做出的首次表态。

房地产老大万科在最近一次的股东大会上表示,万科将在今后逐步退出房地产市场!各大地产商则是加快资金周转,尽快回笼资金。包括香港楼市在内,先知先觉者在风声鹤唳的楼市环境下已经开始撤退了。

据媒体报道,现在香港房地产有很多买家即使损失几十万的定金也放弃购买。
根据香港南华早报的报道,焦躁不安的情绪正笼罩在香港楼市。一些买家在最后一刻退出了房产交易,他们宁愿损失定金。

报道称,一位买家两周前预定了新鸿基地产新上市的位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期房产,却宁愿损失36.27万港元的定金放弃购买。仅新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中,就已发生至少5宗取消订购的案例,因取消订购而导致的定金损失总额接近200万港元。香港二手房市场此类事情最近也多有发生。

瑞银(UBS)此前预计,从现在起至2019年底,香港房价有可能下跌,最多将跌去10%。花旗预计,下半年香港房价可能下跌7%左右。

无论是香港还是内地,楼市的流动性都在趋紧,香港将在今后不得不快速跟上美联储的加息步伐,而内地的加息也在快速上升的通胀面前成为不得已的选择。房地产泡沫赖以生存的宽松流动性和低利率环境正在消失,房地产泡沫已经接近与“临界点了”。

今年前7个月的数据看,拉动经济的三驾马车都有熄火的表现。7月社会消费品零售总额同比8.8%,低于市场一致预期的9.1%,前值为9%。1至7月固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下,预期6%,前值6%。唯独房地产开发投资增速还超过10%。

一二线房地产销售金额增速在2016年高达36%,2017年降至2.7%。三四线城市2016年房地产销售额增速高达33%,2017年也有26%。在一二些城市房地产“熄火”的背景下,难道房地产考三四线城市依旧火爆?

其实不然,我们知道,房地产开发投资主要包括两块:建筑安装投资和土地购置费。而建筑安装投资增速从2017年初以来就一直在大幅下滑,今年前七个月同比下降了4.1%。土地购置费增速却一直在走高,前七个月同比增幅高达72%,这才是推升房地产投资整体增速的主要原因。

土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的,是个相对滞后的指标,滞后于土地成交状况。这说明目前的土地购置费更多的是反应去年的状况,而今年以来土地成交价款(反映土地成交合同金额)同比增速已经大幅下台阶,这也意味着房地产总投资在接下来的时间会逐步减速。

今年以来,土地拍卖流拍数量高达800多宗,而且流拍比例还在继续提高,土地拍卖价格也出现了明显回落,“地王”不再出现,这就很说明问题了,这意味着房地产最后的一点动力也将熄火了。

从居民个人购买能力来看,这几年、尤其是过去的两年,个人已经被快速的加杠杆,民众购买力被严重透支。

1997年末,我国商业银行个人住房贷款余额不足200 亿元,到了2017年,全国个人住房贷款余额21.86万亿元,年均复合增长率约40%

再来看住户存款余额的变化,1997年末全国城乡居民储蓄余额为4.6万亿,2017年年末全国住户存款65.20万亿,年均复合增长率仅为13%

贷款增长率是40%,而存款增长率只有13%,居民的腰包和未来的收入逐步被掏空和严重透支了,这个过程就是房地产泡沫的膨胀过程,这个过程都是起于1998年的【国发1998(23)号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?》】文件,这个国发23号文首次提出了:“稳步推进住房商品化、社会化...加快住房建设.....停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化....”

目前居民部门负债率从2008年的18%上升到目前的55%,虽然和美国高达80%的居民负债率相比还比较低。但是,居民负债程度是用居民负债比上居民可支配收入才更有实际意义,而我们的和GDP相比的计算方法不能反映实际居民负债状况,中国GDP的分配当中居民部门占比较低只有60%,而美国高达80%,如果用居民部门负债比上居民部门收入,中国已经超过90%,超过负债率很高的美国,居民加杠杆、进一步举债空间已经不大。我们用了近二十年时间完成从居民从高储蓄率到高杠杆率的逆袭。

如果中国房地产这个人类历史上最大的泡沫破灭,其影响注定是全球性的,其结果必定是灾难性的。

房地产泡沫的破灭必将首先反映在债务泡沫的破灭上。中国的债务或多或少、直接间接都与房地产有关。

以国有四大行之一的中国银行(BOC)为例,在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为38%。如果算上以房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。

根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。只要中国的债务周期到顶,系统性债务危机爆发,作为主要债务融资抵押物的房地产,其价格就将全面坍塌。

如今,房地产最后的动力——三四线城市的房地产也开始熄火了,也开始放弃去库存的政策取向了,棚改货币化安置将在今后大幅度收缩,而各种房地产“长效机制”如房地产税等将会快速推出,房地产领域的流动性只会越来越紧,房贷利率只会越来越高,央妈首次加息迟早要到来,房地产泡沫已经失去了所有继续膨胀的动力和必要条件,接下来几年时间我们将见证历史......



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