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如松:终于,房地产这只“夜壶”被彻底踢碎了!

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发表于 2019-1-31 09:09:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019-1-31

中国的外汇储备在1978年以前很少,不到10亿美元,改革开放以后,随着中国逐渐与世界接轨,再加上劳动力价格的优势,外资不断进入,让中国的外汇储备开始逐渐增长,到1983年达到89亿美元。
但由于经济过热和进口增长,中国外储在上世纪1980年代中期又重新下降,直到1989年都处于较低水平。
当时,很多物资都采用了双轨制,人民币也一样,有官方汇率和调剂汇率的差别。1993年底,人民币对美元官方汇率与调剂汇率分别为5.7和8.7。1994年,中国实行汇率并轨,人民币对美元汇率在1美元兑8.27~8.28元人民币这非常窄的范围内浮动。

人民币因何会以外汇背书?
这一时期,由于外汇有限,人民币一直都是自主发行,同时,执行严格的外汇管制。
之所以这样做,本质是因为自身经济效率不理想,主要体现在国有经济占主导地位以及价格的双轨制上。而当经济效率不理想的时候,往往会带来下边两组矛盾:
①税收不足,难以满足财政支出,此时,央行就顺理成章地成为“第二财政部”,不断催动M2的高速增长(见下图),相应地社会消费层面,就会出现高通胀;最后,又进一步带来货币贬值的避险效应,对外汇的需求加大;

▲很多年份的M2增长率达到百分之二三十

②受高通胀的影响,这段时间,进口物资价格优势明显,进口增速迅猛,由此进一步加大了对外汇的需求。而且,由于当时实行双轨制,经济竞争不充分,资本的流入受限,企业的出口创汇能力也不足。

在以上两组矛盾的双重作用下,我们的国际收支无法实现平衡,只能采用严格的外汇管制政策。
然而,在2000年以前曾多次出现高通胀,经济剧烈波动。可见这种货币自主发行方式带来的效果并不理想。
于是,一方面,我们在1994年启动汇改,致使人民币贬值,刺激了出口,经常账户余额从1993年逆差119亿美元到2001年顺差174亿美元。
另一方面,通过进行经济体制改革,取消了双轨制,在1990年代吸引了大量外国直接投资,到2001年这一块的投资已达到442亿美元。
这样一来,中国便迎来了双顺差时代。

加之加入世界贸易组织,外资持续流入、中国经济的市场边界得以大幅扩张,经济高速增长的同时,也实现了外汇储备的快速积累。
于是,人民币开始依靠外汇占款来发行,也就是所谓的外汇背书。

房地产繁荣带来巨额财政收入
2000年以后,中国依托外汇储备发行人民币,同时,央行不能直接购买政府债务,这就决定必须创造一个财政增收的渠道,用以弥补财政收入的不足。
很自然地,房地产这只“夜壶”被用上了,1998年,住房制度改革开启,取消福利分房,实行住房商品化,这样一来,人们就必须购买住房。而土地控制在地方政府手中,实际就是向政府购买住房。

众所周知,此后很长一段时间,中国经济高速增长,人们有了比较足够的购买力。结果,地方政府在土地出让金、交易税费等方面财源滚滚,“夜壶”用得很顺畅。

如果只看到土地出让金和房屋交易的税费等,可能还是忽视了这只“夜壶”的威力。因为房地产的不断繁荣,还带动了能源、钢铁、有色、建材、设计施工等数十个行业的需求,在这些行业上无论中央还是地方财政都获得了源源不断的收入。

以2017年为例,如果简单地以一般预算收入与政府性基金收入作为政府总收入的话,当年累计收入为234029亿元。
而在这一年,国有土地出让金收入达到52059亿元,有房地产领域人士估算,2017年土地和房地产相关税收(契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等)超过3万亿,两相合计一共8.2万亿。

如果再加上能源、钢铁等几十个子行业中与房地产相关的税收,房地产领域产生的政府收入,预计要占到政府总收入的半壁江山。
所以,这只“夜壶”可不是一般的“夜壶”,而是天大的“夜壶”,近似聚宝盆。

▲房地产这只“夜壶”甚至影响了几代人,成为一种房“宗教”

为了政府收入尤其是地方政府收入,近些年房地产领域怪事频出,多次调控调到最后都变成了“空调”;中央政府要求调控的时候,很多地方政府想方设法钻空子,更有地方以吸引人才为名放开户籍管制,行推动房地产成交之实;至于小民离婚买房,更是见怪不怪。
这些做法都不奇怪,都是为了钱!

但另一方面,一旦房地产成为独一无二的兴旺行业,极有可能带来百业凋零的局面:
第一,房地产抽取了全社会大部分生产要素,推动生产要素价格高速上涨,挤压了实业的生存空间,逼迫实业老板卖厂炒房;
第二,全民逐利房地产,多数人不安心本职的科研、生产等工作,甚至一些上市公司也参与炒房,经济水平难以提高;
第三,全民以钱为中心,多数人丧失道德和信仰。

人民币重回自主发行
长此以往,国家走向何方?经济走向何方?
终于,领导说了一句话:房子不是用来炒的!
这句话明显不再只是说来听听,最近甚至使出了控房价的“杀手锏”。1月16日,财政部国库司领导讲了一段话:
2019年要拓展政府债券功能,准备研究将国债与央行货币政策操作衔接起来,同时扩大国债在货币政策操作中的运用,推动实施国债作为公开市场操作主要工具的货币政策机制,健全国债收益率曲线的利率传导机制,强化国债作为基准金融资产的作用,使国债达到准货币的效果。

读起来比较啰嗦,其实就是一句话:政府债务等于货币,央行可以依托政府债务发行货币。
2014年之后,中国的双顺差已经难以维持,继续依托外汇储备发行人民币已经明显难以持续。现在,财政部国库司领导的讲话,意味着人民币发行方式再次回到自主发行方式上来,实现了一个轮回。
以往,央行将货币投放到市场中,然后才能形成财政收入,让房地产成为主要的“中介”,也就是“夜壶”。地方政府如果要增加收入,就要不断推动房地产成交和房价,为房地产行业摇旗呐喊。
现在,央行抄近道可以直接购买政府债务,政府正常税收收入之外的赤字,由央行买单,不需要房地产再做“中介”,相当于“咣当”一声,把“夜壶”踢碎了。

消除房地产“毒瘤”,努力实现居者有其屋,当然是合理的。但是,新的货币发行机制也可能带来一些问题,此时,必须控制财政赤字,避免央行不断大量地以政府债务为保证金来发行人民币,因为这会造成通胀恶化并导致经济的剧烈波动。

所以,控制政府的赤字率成为新的货币发行机制能否成功的关键!

房地产的未来价值取决于租售比。有现金收入的有价值,租售比越高的,价值越高,属于资产;而没有现金收入的(没有租户),将丧失价值,甚至成为一种“负债”。

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