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拾叶:这一轮房产周期:我的房子翻倍,辛哥的房子烂尾

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发表于 2019-3-2 07:58:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019-3-2

1

牛市中的噩梦:内购房交房无期,要钱无门


“我真傻!”辛哥见我第一面就说道:“我当时就觉得这开发商不靠谱!可现在怎么办啊?”


上个周末,后海,辛哥约我喝杯咖啡,向我诉苦。


其实辛哥并不是男孩,而是一个女孩,生在豫北一个四线城市,毕业后一个人独闯北京,为人豪爽仗义,性格坚强,身边朋友们都喊她“辛哥”。


辛哥的故事要追溯到2017年初,当时北上广深房价在2016年涨了一整年,年中的时候这种火热又蔓延到二线城市,看着房价一路上涨,一直在北京打拼的辛哥慌了。


辛哥是不婚主义,一直单身,所以对房子来讲,跟所有男孩一样,都有一种对房子占有欲的“刚需”。但北京的房价对辛哥来讲,遥不可及。


2017年初辛哥回老家,父亲告诉辛哥,他所在的单位在搞内部团购房。单价只有4500元,比旁边的楼盘便宜近1500元。身在北京被房价吓坏的辛哥一听,认定这是千载难逢的绝佳机会,赶忙让父亲去认购。


搞团购房的是当地一个小开发商,老板之前是做洗浴中心和建材生意的,靠着市里面关系弄了一块地。这次给三个单位做团购进行售房,这里面就有辛哥她父亲的单位。


按照开发商要求,业主要缴纳70%的房款,也就是20万到50万不等的认购金,才可以进入选房然后签订《房屋预定协议》。


虽然开发商五证不全,但是开发商承诺现在只差预售证,并在《房屋预定协议》上以备注形式写到:2017年底,项目取得预售证,具备预售条件。并且开发商口头承诺2019年上半年交房,但是这一条却并没有任何文字性的协议。


想了想是三个单位一块儿组织的团购,并且开发商在当地也算有些名气,辛哥一家铁定了心要买,辛哥拿了积攒的20万,父母又出了30万,一家人订下了一套小区最大的160平米的大平层。


看着父亲签了《房屋预定协议》之后,辛哥心才满意足的回北京继续打拼事业了。


然而到了2018年初,老家突然爆出该开发商资金链紧张的消息,辛哥心里觉得不妙,果然到了五一,项目忽然全部停工。辛哥的父亲等人眼看交房无望,要求退钱,但开发商坦率告知公司资金链已经早断了,老板为了这个项目从别的地方拆解了不少资金,但现在也维持不下去了,公司没钱了。


众多像辛哥一样的业主开始维权,一直持续到现在,也没有任何效果。


八成,这个项目要烂尾。


辛哥一家欲哭无泪,50万对身处四线城市的辛哥一家来讲,就是这个家庭一辈子的积蓄。


在房产牛市大周期,依旧会有人投资房产而破产,交房无期,要钱无门。



2

每一场牛市都会有烂尾楼



每一场牛市过后,总会有一地鸡毛。


而对于房地产来讲,这个鸡毛就是烂尾楼。


1993年海南房地产泡沫破灭,1997年香港房地产泡沫破灭,近到2012、2013年大陆房地产下行期,都涌现出无数的烂尾楼。


历史总是相似的重复,2016-2017年这轮牛市之后,估计也不会例外。


2018年,笔者拿到了全国施工面积和新开工面积的增速数据,正是这份数据,让笔者更加坚定上述的论断。


整个2018年,全国房地产新开工面积大幅改善,全年增长17.2%、比2017年上升10.2个百分点;而施工面积增速却持续回落,全年值为5.2%,仅比2017年上升2.2个百分点。


房地产新开工面积与施工面积增速严重背离,为何?



按道理说,房地产传统的链条是“新开工-施工-竣工”,所对应的就是“新开工面积-施工面积-竣工面积”。


而新开工由于处在链条的上游,所以会同步或略领先于施工,因为开工之后就要施工么,所以一直以来也是房地产研究员们对地产投资预判的一个重要跟踪指标。


但是,在2018年,新开工面积增速持续、大幅的上升,而施工面积却不温不火,这种反常为什么?


其实答案很简单,就是在房地产周期下行阶段、金融去杠杆的严控之下,房地产投资资金承压,三四五六七八线的城市及县城里中小开发商正在停工。说不好听的,就是烂尾了。


所以2018年,净停工面积大幅增加,全年预计停工面积达到6.7亿平方米,并且集中在三线以下的城市县城。正是如此,才导致房地产新开工面积与施工面积增速产生了严重的背离。


这种情况在2019年会不会好转呢?


答案是:更难!


2019年,房地产由于要还高额债务,资金来源在金融供给侧下依旧承受巨大的压力。这将进一步导致资金短缺的中小开放商项目停工延期。


一边是火山,一边是冰海,看来在哪儿都一样。


3

烂尾怎么办?


很多人问,那烂尾了怎么办?


由于大多数烂尾楼产权复杂、债务纠纷多等问题,所以处理起来很是麻烦。


现在一个烂尾楼续建的成本非常高,一个1000户的小区,大约十万平米的项目,续建成本没有一个亿根本下不来,并且我说的还是那种差不多盖到封顶了才出问题的,像一些就挖了地基打了地桩,就一个坑在那儿的,那就呵呵了。


并且并不是所有的项目建设资金到位就能续建,更大的问题是开发商先前的债务问题,资金链断裂的开发商,之前的债务是滚动的。业主的购房款一般都用来还债了,早都被银行和其他债权人拿走了,再加上开发商自己挥霍转移的,你怎么搞?别忘了,还有施工方工程款材料钱还欠着呢。


去年某中部省份一个项目,政府牵头让业主认购车位,80%的业主认购车位之后集资了6000万的资金,政府打给了施工方,没想到施工方马上翻脸,这6000万只够偿还之前开发商拖欠的施工款,要想续建,再打6000万过来!


所以,为什么我一直让大家买一二线好城市的大开发商的项目,就是这个道理。


烂尾楼就像一个火坑,一个烧个不停的火坑,燃烧的不仅仅是购房者的资金,还有时间和光阴。

钱烧光之后,债务还在,只能以房抵债,等房子和地也烧光了,债务也还没还完,就彻底扑街了。


像辛哥碰到这样的开放商只能提前预警,而根本无法亡羊补牢。因为越是往后拖,开发商的债务情况复杂,项目本身楼体的状况也就越差,不管滚动的债务利息让各方利益盘根错节,购房者的资金和时间全部消耗殆尽。


而2018、2019是房地产很关键时期,特别是在金融供给侧改革峙下,当局试图把信贷周期与房地产周期进行剥离,这种大环境下,停工的项目在未来会同比继续攀升。


投资界有一句经典:投资者死于牛市!这是很多人进入社会学到的第一课。也送给所有投资者。


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