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股事:房地产要征税了!你要交多少?影响完全出乎意料!

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发表于 2019-3-12 13:39:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019-3-12

房地产税真的快来了!

去年3月7日,财政部部长肖捷在回答记者提问时曾提到,全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常务委员会委员长栗战书说:“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等”立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

全国人大财经委副主任委员乌日图3月9日在记者会上表示,房地产税法正在抓紧完善,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

从科创板来看,现在只要真的想快速推出和执行,任何政策包括立法都会进度很快,比过去要快得多。从上述高管的表态可以看出,现在房地产税已进入了”快速通道“。

首先,房地产税的推出必然是在房地产泡沫见顶之后,趋于破灭之际。股事之前一直认为,房地产税是刺破房地产泡沫的一把利剑,是房地产泡沫开始破灭的标志。

而作为管理层来说,推出房地产泡沫的时机必然是房地产泡沫见顶破灭的阶段。因为地卖不出去了,土地财政难以为继,必须换一种方式来维持财政平衡。

过去靠卖地,大家都买了房,很多人为了保值投资还都囤了多套房,当房子多了,房价涨不动了,高房价反噬经济了,房地产泡沫难以为继了。这时,地卖不动了,可是房子多了,比过去要多得多了,就可以通过房地产税来替代土地财政了。过去靠增量,现在可以靠存量了。

如今,地方财政因为去年的地方债严管、去杠杆,以及土地财政不能持续,加之今年还要大力减税降费、加大基建投资以拉动经济增长,这些都使得地方财政比之前任何一年都紧张,本已陷入困境的地方财政将雪上加霜。

推出房地产税迫在眉睫。

那么,到底房地产税推出大约会在什么时间呢?

我们从两个角度来考量:一是具体操作流程;二是管理层的意愿。

从管理层意愿的角度,处于财政窘迫的角度当然希望越快越好。但是还有另一层意思,就是政府是要保房价的,不能让房价大幅下跌,那样金融风险太大。我们看到最近出台的必须以套内使用面积计价房价的政策,其实就是一种变相托房价的意思。

所以,推出房地产税必然要斟酌目前经济形势,尤其是房地产泡沫破灭而可能引发系统性金融风险,管理层必然要选择通过一定时间的市场适应期,让民众都逐步适应、认同后再推出。

我们从房地产税具体推出操作流程上可以分析一下。

房地产税法走完需要4个主要环节:1、向人大提出房地产税法;2、形成法律草案;3、公开征求意见;4、提交全国人大三审通过后开始表决,然后对外公布。

第一步和第二步因为从去年就着手了,今年又明确了要加快节奏,估计这两步很快就会完成,初步估计今年就会完成,完成草案。

第四步仅仅是过程,不需要花费多少时间,而且时间确定。

影响房地产税推出时间主要看第三步的时间长短。这步也是管理层可以审时度势自由调节的步骤。既要通过一定时间的宣传取得社会各方的认同和共识,也要观察经济金融形势,是否对房价造成巨大冲击而引发金融风险。

如果都顺利,这个时段就会短一些,如果不顺利,尤其是金融风险加剧,金融环境恶化,也许公开征求意见时段会长一些。

在股事看来,今年完成草案,最迟明年进入第三步公开征求意见阶段是大概率的。我们没有必要非得确认房地产税的正式推出日期,因为市场是要提前量的,市场讲究的是趋势。

一旦草案出来,进入公开征求意见阶段,就等于是房地产税确定推出,而且是很快推出,房地产税具体内容也都基本明确了。所以,我们只需要知道何时完成草案后开始公开征求意见就行了,那时,对市场的影响,市场早已会提前做出反应了。

在房地产税推出的公开征求意见期,砖家们必然大肆宣传房地产税对房地产泡沫影响不大,对房价影响不大等等。

股事要强调的是,房地产税从长期来说,对房地产泡沫的挤压和刺破作用怎么讲都不为过,房地产税的推出可以说是对十几年中国房地产泡沫膨胀过程的终结。

道理很简单,之所以房地产能够膨胀十几年,就是因为:

1、过去靠房地产拉动经济增长,所以政策上是实质助力房地产泡沫膨胀的,只不过数次调控是为了控制房价上涨速度而非打压房地产泡沫。如今,房地产泡沫已经严重挤压中国经济发展,把中国经济逼入死胡同了,房地产泡沫开始反噬经济增长、成为经济增长的阻碍力量了。

在稳经济是第一要务的当今,房地产泡沫只能让道了,房地产税的推出也就是顺理成章了。政府继续推高房价、继续吹大房地产泡沫已经失去了动力和合理性,从吹泡沫转变为稳泡沫、去泡沫的政策取向,今后数年,管理层必然从过去控制房价过快上涨转变为控制房价过快下跌、保证房价基本稳定的政策取向。

2、政府垄断土地,不断抬高地价,是导致房价这些年不断上涨的重要原因,很多人只注意房间十几年涨了多少,而没注意地价涨的更多。

土地财政的终结自然使得地方政府失去了炒高土地的市场环境,房地产税的推出也意味着地方政府对土地的态度发生转变,意味着地方政府将脱离对土地财政的依赖(要知道,美国等发达国家,房地产税收能占到地方州70-80%的收入),甚至会从过去的一味通过垄断高地价脱离出来,土地价格将因此而松动。,

3、市场参与者之所以开发、买房、炒房、囤房,都是基于房地产持有成本近于0,和对房价的持续上涨的预期,房地产税的推出将彻底颠覆了这个预期,开发者从前年开始就纷纷逐步退出了。买房者已经进入观望期,一旦有个风吹草动,他们更将捂紧自己的钱袋子。炒房者将因房地产税而失去炒作基础,他们将是损失最大、最早退出房地产市场的成分。

房地产税大概率会有一定的免征面积(30-40平米是目前人均平均标准),而且有可能对多套住宅多出免征面积的试行累加税率。而那些因为通胀和投资渠道少,被这十几年房价上涨而洗脑的人,拥有多套房屋以图保值增值的人,将会在房地产税推出后凭空增加了很多持有成本。而想着把这部分成本转嫁给租房者是并不可能的。

因为租房市场是高度市场化的,有多少工资就花得起多少钱租房,这个不会因为房地产税的推出而有丝毫改变。更为重要的是,当房地产税推出,那些一直空置的大量房产,将因持有成本增加而大量进入租房市场。股事大胆预计,房地产税的推出不会是专家们分析的将导致租赁市场租金上涨,正相反,至少初期会导致房屋租金下跌。

而租金的下跌又反过来打压楼价。

所以,股事一直坚持的观点就是房地产税的推出将给房地产泡沫带来巨大压力,是刺破房地产泡沫的利剑,是房地产泡沫膨胀终结的标志。

那些砖家以"欧美国家多半都有房地产税,但房价却未随之而起起落落"为由,认为房地产税对房地产泡沫、对房价没有多大影响的结论是瞎子摸象式的分析,是完全不考虑中国房地产泡沫、土地政策等的不同于他国的特色。

股事最后要说的是,不要抱任何幻想,房地产税已然在路上,趋势已经确定,房地产的几十年的大转折将因房地产税作为标志即将开启。

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